Несовершенство законодательной базы становится причиной конфликтов между застройщиками и жильцами.
В Одессе разворачивается самая настоящая классовая борьба. Правда, не между рабочими и буржуазией, а между строительными компаниями и жителями территорий, которые должны превратиться в стройплощадки. Ветшающий жилой фонд, планы мэрии по перестройке целых городских кварталов, а главное — несовершенство жилищного законодательства порождают острые конфликты, разрешить которые не в силах ни исполнительная, ни судебная власти.
Первый подводный камень, мешающий развитию строительного рынка и воплощению многих проектов, а также порождающий коррупцию в кругах чиновников — термин «общественная необходимость». Эти слова встречаются не в одном законе, но что они значат — каждый определяет по-своему. Пример — одесские события.
Муниципалитет намерен построить к Евро-2012 дорогу, которая свяжет северную и южную части города. Для этого необходимо расширить ряд улиц, что, в свою очередь, означает снос тридцати с лишним частных домов. Людям предлагают квартиры в новостроях, порой даже в престижных районах, но далеко не все жильцы в восторге от такой перспективы. Большинству не улыбается менять обособленный образ жизни на статус обитателя многоэтажного муравейника.
Закон «Об автомобильных дорогах» и Жилищный Кодекс определяют позицию мэрии как «вызванную общественной необходимостью». Аналогичное положение присутствует и в Конституции, которая при этом вроде бы гарантирует гражданам «неотъемлемое право частной собственности».
Тезисом об «общественной необходимости» пользуются и при планировании масштабной реконструкции «жилья первых массовых серий». Речь идет о «хрущевках». Вопрос сноса этих домов и последующей застройки регламентируется нормами Закона «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда». В этом документе тоже есть норма об общественной необходимости. Правда, в данном случае отселить людей, руководствуясь одним лишь решением органа власти, не получится. Нужно согласие жильцов (причем всех без исключения) перебраться в новые квартиры. Но это только пока — в Раду уже внесен проект изменений в указанный закон, согласно которому отселение будет производиться при согласии лишь 60 % жильцов.
«Большинство не должно зависеть от меньшинства — в этом суть нашего законопроекта. Но очень хотелось бы, чтоб до судов не доходило», — заявляет по этому поводу глава министерства ЖКХ Алексей Кучеренко.
В конце концов, Одессе действительно нужна дорога, которая, минуя центр города, соединит два крупных района. И «хрущевки» действительно исчерпали ресурс эксплуатации. Но хорошо бы, чтобы термин «общественная необходимость» на практике нельзя было использовать слишком вольно. Это позволило бы горожанам избежать столь обычных у нас злоупотреблений со стороны чиновников. Почему, к примеру, предложен всего один вариант дороги «Север-Юг»? Выносился ли он на общественные слушания? Каковы мнения экспертов? Может быть, трассу следовало проложить в другом месте — глядишь, и недовольных было бы меньше?
Или «хрущевки»… Ветхими признаются прежде всего те из них, которые располагаются в престижных районах. А вот у «хрущоб» в плачевном состоянии, но расположенных в менее лакомых местах, есть шанс развалиться, так и не дождавшись сноса. (В Одессе таких ситуаций, пожалуй, еще не было, а вот столичный строительный рынок мог бы «похвастаться»…)
Начало большого отселения
Но и в тех случаях, когда «общественная необходимость» очевидна, все обстоит не так просто. Нынешняя редакция Закона «О комплексной реконструкции…» является «мертвой». По крайней мере, в той части, где речь идет о процессе отселения.
Возьмем, к примеру, 12-ю статью — «Порядок компенсации собственникам помещений, земельных участков…». Она говорит о том, что людей из реконструируемых кварталов можно отселять только в пределах этих самых кварталов. Да еще и с увеличением жилой площади.
Порядок отселения должен регламентироваться соответствующим подзаконным актом, а именно — постановлением Кабмина или, на худой конец, решением органа местного самоуправления (т. н. временный порядок). Между тем, ни первого, ни второго документа в природе не существует. КМУ, как мы уже говорили, занят сейчас другим — он намеревается внести изменения в сам закон. Что же до горсовета, то здесь проект, как рассказала «Статусу» начальник муниципального юридического управления Наталья Бакланова, пока находится в стадии разработки. Вот и руководствуются власти и застройщики устаревшим Жилищным кодексом. А в нем нормы об отселении в пределах квартала/микрорайона нет, как нет и увеличения жилплощади — дают в пределах среднего показателя по данному населенному пункту. Могут, к примеру, вместо квартиры в центре Одессы выдать с таким же (ну, или чуть большим) метражом в Лузановке. И так далее…
Понятное дело, это порождает конфликты, да еще какие! Вообще, все жилищные вопросы — штука тонкая, требующая особого, продуманного подхода. Вспомните, что творилось в Одессе, когда мэрия «убрала» из проекта Генплана районы частной застройки. В один день — 21 февраля — жители Чубаевки, Большого Фонтана, Ближних Мельниц парализовали дорожное движение во всем Киевском районе города. То ли еще будет, когда власти затеют, к примеру, масштабный снос Черемушек… Как выразился один из завсегдатаев «Одесского форума», «окопаемся, протянем «колючку», объявим независимость от Украины, введем загранпаспорта»…
Другая сторона медали
Жители домов, которым по тем или иным причинам предстоит отселение, тоже порой ведут себя не лучшим образом. И тоже не прочь воспользоваться прорехами в законодательстве. Например, пользуясь отсутствием механизмов реализации Закона «О реконструкции», прописывают в своем подлежащем сносу жилье родственников, друзей и знакомых. Действовал бы упомянутый нормативный акт, ничего бы они не добились — согласно нему, компенсация положена лишь исходя из наличной площади. Но по Жилищному Кодексу, если имевшаяся площадь в расчете на одного прописанного человека меньше установленной нормы (20 кв. м на человека плюс 10 кв. м на одну семью), вы имеете право получить большую квартиру или даже несколько квартир.
«Таких случаев у нас десятки, если не сотни, — рассказывает юрист строительной компании «Стикон» Александр Орностай. — Это сейчас наша главная проблема, приходится с каждым владельцем работать индивидуально, порой, через суды».
А ведь есть еще и особо склочные персоны, которых хлебом не корми — дай возможность повоевать с «олигархами» под революционным лозунгом: «Мир хижинам, война дворцам!». Остаются, к примеру, в разваливающемся строении одна-две семьи, упрутся рогом — подавай им пентхауз в самом престижном районе города — или ничего. Что в таком случае делать застройщику?
«Все эти вопросы нужно решать в судебном порядке, — рекомендует адвокат Алексей Цветков. — И когда застройщик нарушает права жильцов, и когда те упрямятся, создавая тем самым проблемы строителям. Иного пути в отсутствие проработанной законодательной базы нет».
Как видим, большая часть противоречий возникает от бездействия законодателя и пассивности муниципальных властей, не желающих становиться беспристрастным арбитром в строительной сфере. Последствия этого могут быть весьма печальными — в лучшем случае массовые акции протеста, в худшем — нечто подобное произошедшему 4 июня 2004 года в маленьком американском городишке Грэнби. Там тоже все началось с земельно-строительного конфликта. Местный завод Mountain Park позарился на землю под мастерской, принадлежавшей простому сварщику Марвину Химейру. Когда тот наотрез отказался отдавать свою собственность по-хорошему, ему отрубили все коммуникации и срыли единственную подъездную дорогу. Тогда доведенный до отчаяния мастеровой оборудовал броней бульдозер и разрушил заводские корпуса, а заодно — 13 административных зданий города, после чего покончил жизнь самоубийством. И это в стране, декларирующей право частной собственности как основу своего общественного строя! Согласитесь, тут есть о чем задуматься…
