Столичный пригород дешевеет

После рекордного роста стоимость жилья в столичном пригороде может поползти вниз
Областные застройщики переняли практику своих киевских коллег — в период наибольшего удорожания они придержали часть первичного жилья и теперь готовят его массовый выброс по новым ценам. Но свой звездный час хитрые девелоперы пропустили — спрос уже не тот, и на фоне установившегося затишья на рынке недвижимости новостройки в пригороде, по прогнозам специалистов, в ближайшее время подешевеют на 5-10%.
По данным аналитического отдела компании «Київ Житло-Інвест», в течение года в пригороде новостройки подорожали на 55%, тогда как в столице — в среднем на 44%. На сегодняшний день средняя стоимость «квадрата» в городах-спутниках достигла 1245 долларов. Самым дешевым продолжает оставаться первичное жилье в Обухове (от 780 долларов за квадратный метр), самым дорогим — в Вишневом (от 1,6 тысячи долларов за квадратный метр) и Чабанах (от 1,5 тысяч долларов за квадратный метр). Эксперты отмечают, что основной пик роста цен пришелся на конец прошлого года, когда средняя стоимость взлетела с 922 до 1245 долларов. По словам руководителя отдела маркетинга и PR СИК «Київ Житло-Iнвест» Владимира Германова, основной причиной этого стало существенное сокращение предложения квартир эконом-класса в столице, что вынудило покупателей переориентироваться на пригород. «Квадратный метр в городах-спутниках, за исключением Вишневого и Вышгорода, где цены фактически сравнялись с киевскими, остается дешевле столичного на 20-35%».
По мнению начальника отдела продаж компании «Новобудова» Дмитрия Колысныка, всплеск активности покупателей последовал сразу же за исчезновением на столичном рынке киевгорстроевских единичек и двушек эконом-класса. «Цена оставшегося предложения была столь высока, что значительная часть покупателей вынуждена была обратить свое внимание на города-сателлиты», — отмечает он. По словам специалистов, в конце осени и зимой приобретение здесь малогабаритного жилья в новостройках позволяло сэкономить до 40-50% по сравнению с квартирами в городской черте. Такая ситуация привела к появлению на рынке новой категории покупателей — приезжих с ежемесячным доходом выше среднего, которые ранее не рассматривали пригород как место для проживания. Однако из-за динамичного роста цен в столице они осознали, что не тянут больше на новостройки в Киеве. «80% таких покупателей использовали при покупке первичного жилья в городах-спутниках кредитные средства», — говорит господин Колыснык.
По наблюдениям экспертов, если среди киевлян в этот сезон было модно приобретать недвижимость в Броварах и Вышгороде, то приезжие выбирали жилье исключительно по его ценовым характеристикам.
По данным специалистов, уже к февралю подавляющая часть застройщиков пригорода или подняла стоимость жилья, сократив разрыв со столичными ценами с 40-50% до традиционных 20-30%, либо убрала свое предложение из продажи. Cамый значительный рост стоимости на протяжении полугода продемонстрировали дома в Вишневом (с 1080 до 1600 долларов за квадратный метр), Броварах (с 900 до 1270 долларов за квадратный метр) и Вышгороде (с 830 до 1200 долларов за квадратный метр).
Такое удорожание «квадрата» в Броварах и Вышгороде, по мнению специалистов, было вполне оправдано, поскольку в течение последнего времени именно первичное жилье в этих населенных пунктах выкупалось наиболее активно. В Броварах были проданы почти все квартиры в семи новостройках, в Вышгороде — в пяти.
Видя такой ажиотаж, строители начали поднимать цены даже в тех городах, где спрос был минимальным. Так произошло в Вишневом, где в не пользующихся особым спросом домах стоимость квартир взлетела на рекордную для рынка высоту — 40-50% (до 1,6 тысячи долларов за квадратный метр). Как сказал Дмитрий Колыснык, застройщики ориентировались на вторичный рынок, где уровень цен уже полностью соответствует стоимости недвижимости на киевских окраинах. Но, погнавшись за длинным рублем, они потеряли покупателя — за такие деньги сегодня можно купить квартиры в столице — на Позняках, Соломенке, Борщаговке, в Осокорках и Голосеево. Естественно, что большинство выбирает Киев.
По утверждению экспертов, не связано с ажиотажным спросом и подорожание большинства новостроек в Гостомеле, где, невзирая на слабый интерес к возводящимся объектам, застройщики превентивно подняли цены с 750 до 1000 долларов за квадратный метр, причем даже на непродающееся жилье. Аналогичная ситуация сложилась и в Буче, где, несмотря на то что за полгода не были выкуплены даже однокомнатные квартиры, их стоимость повысилась с 800 до 1100 долларов. Эксперты также отмечают, что плохо раскупаются и новые квартиры в Коцюбинском, но застройщики тут хотя бы не очень поднимают цену — за полгода она подскочила «всего» на 23% (с 900 до 1100 долларов за квадратный метр).
Специалисты констатируют, что из-за того, что новые дома в популярных Броварах, Вышгороде, Украинке и отчасти Борисполе раскупались, как горячие пирожки, сегодня там зафиксировано значительное уменьшение предложения. Из 55 домов, продававшихся в прошлом году, в пригороде практически полностью раскуплены квартиры в 36. И почти все эти объекты пришлись на упомянутые выше четыре населенных пункта.
Впрочем, в отличие от столицы дефицит будет достаточно быстро ликвидирован. Сейчас покупателей ожидает выброс на рынок новых объектов, которые не выставлялись или придерживались девелоперами до полного определения верхних границ цен. Новостройки, например, в Броварах планируется выставлять уже по 1300-1500 долларов за квадратный метр. Пополнение предложения будет в Борисполе и Вишневом.
Поскольку жилье в Киеве перестало дорожать, пригородные застройщики больше не могут придерживать квартиры. «В ближайшем будущем следует ожидать даже некоторого отката стоимости — до 5-10%, вызванного низкой активностью покупателей. Поэтому те, кто придерживал предложение, в определенной мере упустили свой шанс», — считает Дмитрий Колыснык.
Эксперты прогнозируют, что новые объекты могут быть введены в эксплуатацию в кратчайшие сроки. По данным «Київ Житло-Інвеста», 70% из предлагающихся к продаже объектов заявлены к вводу на этот год и лишь треть — на период с 2008 по 2010 год. Ранее они не поступали в продажу или были исключены из нее, в то время как строительные работы на них велись. Кроме того, ускоряет насыщение рынка и то, что возведение новостроек в городах-спутниках занимает в два-три раза меньше времени, чем в Киеве. Помимо упрощенной процедуры оформления разрешительной документации, свою роль играют и особенности сооружения объектов. Прежде всего сравнительно небольшая этажность домов, что, естественно, позволяет сдавать их быстрее, чем киевские небоскребы «В пригороде строят сегодня 5-9-этажные жилые дома, а не 20-30-этажные комплексы, как в столице. Кроме того, в последнее время застройщики начали возводить и реализовывать не полностью комплексы, а отдельные секции», — отмечает господин Колыснык.
Мнения о грядущем откате цен на новостройки в пригороде придерживаются и другие специалисты. Как сказал консультант АН RED Ярослав Цуканов, если в мае рынок не продемонстрирует обычной активности (например, из-за политической нестабильности в стране), снижение цены как в Киеве, так и в его городах-спутниках может достичь отметки в 15-20% от сегодняшнего уровня.