Цены возьмут с потолка

Снижая предоплату на приобретение жилья в кредит, государство повысит цены на недвижимость
Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) стремится сделать кредитование социального жилья более доступным. Как стало известно, в конце осени текущего года ГИУ снизит предоплату на рефинансируемые через банки ипотечные кредиты с 25% до 5%. По мнению экспертов, такая либерализация условий кредитования удвоит спрос на социальное жилье и вызовет, таким образом, рост цен на недвижимость на 10-15%.
Государственное ипотечное учреждение подготовило изменения в условия предоставления кредитов ГИУ, выдаваемых населению через банки. «Мы хотим сделать нашу программу кредитования более доступной для граждан,– сказал Ъ заместитель председателя правления ГИУ Вячеслав Коноплев.– С момента вступления в силу новых стандартов работы ГИУ все кредиты будут рефинансироваться с предоплатой не более 5 процентов». Предположительно, это произойдет уже в ноябре-декабре. Сейчас заемщик обязан внести первоначальный взнос в размере 25% от стоимости квартиры, покупаемой на кредит ипотечного учреждения.
Государственное ипотечное учреждение создано Кабинетом министров 8 октября 2004 года с уставным фондом 50 млн грн. 11 мая 2005 года уставный фонд ГИУ был уменьшен до 20 млн грн, а уже в 2006 году увеличен до 100 млн грн. Учреждение занимается рефинансированием ипотечных кредиторов за счет средств, привлеченных от размещения своих ценных бумаг.
До декабря прошлого года ГИУ выдавало кредиты под обеспечение собственного уставного фонда, но после получения государственных гарантий Кабмина начало выпуск ипотечных облигаций на общую сумму 1 млрд грн. К началу июня ГИУ досрочно продало облигации серии А-Е на сумму 275 млн грн с единой доходностью в 9,4% годовых, а вырученные средства направило банкам-партнерам на кредитование населения по государственной программе. По данным ГИУ, учреждение подписало соглашения с 57 банками, которые, получая рефинансирование ГИУ, самостоятельно выставляют ставки по ипотечным кредитам – от 9,5% до 13,5% годовых в гривне при средней стоимости собственных банковских ресурсов 16-24%.
Впрочем, по информации ГИУ и Украинской национальной ипотечной ассоциации, пока не все банки, активно сотрудничающие с ГИУ, входят в топ-15 рынка ипотеки. Так, лидер по привлечению средств ГИУ банк «Финансы и Кредит» занял лишь девятую позицию среди крупнейших игроков рынка. А входящие в десятку лучших партнеров ГИУ Трансбанк, «Меркурий», Родовид Банк, «Камбио», «Арма» и «Хрещатик» не относятся к лидерам рынка. При этом «Райффайзен Банк Аваль», занимающий второе место по объему выданных кредитов, пока вообще не работает с ГИУ. Исключение составляет лишь УкрСиббанк, который, являясь наибольшим игроком рынка, стал вторым по привлечению средств ипотечной структуры.
Банкиры объясняют это тем, что до последнего времени кредитование по государственной программе характеризовалось очень жесткими требованиями к заемщику по предоставляемым им документам и параметрам покупаемого жилья, что снижало спрос на такие кредиты. Лишь в начале года ГИУ повысило максимальный размер выдаваемого кредита: в Киеве – до 1 млн грн, в Севастополе и городах-миллионниках – до 750 тыс. грн, областных центрах – до 500 тыс. грн, городах районного значения и малых населенных пунктах – до 300 тыс. грн и 200 тыс. грн соответственно. Снижение первоначального взноса должно сделать покупку жилья в кредит более доступной. Для этого ГИУ планирует до конца года выдать банкам в целом 2 млрд грн. «Мы дали бы и больше, но вопрос к банкам, смогут ли они их разместить»,– объяснил Вячеслав Коноплев.
Эксперты прогнозируют, что в случае проведения запланированной ГИУ либерализации увеличится пока еще небольшая доля государственного ипотечного рефинансирования в структуре портфеля жилищных кредитов. «Когда кредиты становятся более доступными для некоторой категории граждан, то малейшая поблажка может спровоцировать их желание решить свои жилищные проблемы»,– заявил президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлтеров) Украины Александр Бондаренко. Президент Ассоциации риэлтеров Одессы и Одесской области Константин Новицкий считает, что нововведение ГИУ увеличит спрос на социальное жилье вдвое.
Риэлтеры отмечают, что сейчас рынок недвижимости переживает стагнацию, и облегчение требований ГИУ способно оживить его, затормозив в конце года падение цен на недвижимость нижнего ценового сегмента, которая подпадает под нормативы ГИУ. «Элитное жилье продолжит незначительный рост, а социальное снизится к концу года минимум на 20 процентов, и это событие смягчит удар»,– предполагает президент Союза специалистов по недвижимости Киева Александр Рубанов. Впрочем, другие эксперты рынка придерживаются иного мнения. По их оценкам, увеличение спроса на социальное жилье спровоцирует рост цен на все сегменты жилой недвижимости. «Это поднимет цены на недвижимость по всей Украине на 10-15 процентов»,– уверен Константин Новицкий.